1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира.

1. Инвестиционный контракт.

Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей меньше по причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства.

Также в инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего люди не могут оформить право собственности. Благо, что данная проблема решается через суд, но при этом вам необходимо будет оплатить государственную пошлину и плату за юридические услуги.

В инвестиционном договоре можно посмотреть о этапах и сроках их выполнения.

2. Проектная декларация.

Как правило, размещена на сайте застройщика, если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной документации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости.

3. Разрешение на строительство.

Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы.

4. Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит, что согласованны схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно так же оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

6. Свидетельство о собственности на землю.

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести.

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде, это не значит, что все плохо.

7. Договор со страховой компанией или договор поручительства.

Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С нового года застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.

Статья 12.1. 214-ФЗ с 01.01.2014 г. вводит дополнительные обеспечительные меры для застройщика.

1. поручительство банка.
2. страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Если застройщик не предоставит указанные обеспечительные меры, его ждет отказ в гос. регистрации.

На кого распространяется этот Закон?

Однозначно распространяется на все новые новостройки, по которым поданы документы на регистрацию первого Дольщика с 2014 г.

Скорее всего, Закон распространяется и на всех остальных дольщиков, которые собираются заключить договор долевого участия в 2014 году, даже если первый дольщик был зарегистрирован в 2013 г.

Что касаемо страхования, то это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым дольщиком, так и договор страхования в целом на всю застройку на усмотрение Застройщика.

Какие плюсы от дополнительной ответственности застройщика для участников долевого строительства.

Пока данный инструмент еще не сформировался, и на начальном этапе сложно говорить утвердительно об однозначном исключении рисков, связанных с возможным банкротством Застройщика и другими неприятными моментами. Но в целом я считаю, что шаг сделан в правильном направлении и рынок выиграет в целом от подобной инициативы. По мере развития рынка ставки на страхование ответственности и на выдачу банковской гарантии будут снижаться, а надежность этого инструмента будет расти. Думаю, что настанет то время, когда покупать новостройку можно будет совсем не опасаясь за невозврат вложенных денег. Но пока это не так.

Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию банка, входящего хотя бы в топ 100, чем не иметь подобных гарантий. Да и страховка от приличной компании не помешает. Даже сам факт, что Застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договора долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что Застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого не смогли сделать. Несомненно, именно дольщики (покупатели квартиры) заплатят за все возможные издержки Застройщика, но за большую защищённость нужно платить.

Неготовность рыка недвижимости в целом к подобной инициативе в ближайшее время приведет к переходу к некогда позабытым серым схемам покупки-продажи недвижимости. Договора с новыми собственниками квартир перестанут регистрировать в рос реестре. Так что у дольщика появится выбор, купить квартиру недорого, но с повышенными рисками или понести дополнительные расходы и уменьшить свои риски.

8. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ). Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину 400 руб.

9. Регистрационные и учредительные документы застройщика.

К ним относятся Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.

Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры выкупают различные инвестиционные фонды и перепродают. В такой ситуации можно наткнуться на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Для этого и запрашиваются данные документы. Иногда мошенники создают компанию с другим названием, при этом подделывают договор, по которому они якобы приобрели указанные квартиры на себя. Квартиры продаются по заниженным ценам, объясняют это тем, что они купили их еще на этапе строительства и по низкой цене. В данной ситуации рекомендую не спешить, а убедиться в легитимности указанного договора. Если договора заключаются по ДДУ, то это можно сделать, запросив выписку из ЕГРП, если используется другая схема, то в договоре должно стоять согласие на сделку застройщика.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.

Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора? Все это конечно не имеет значение, если вы в итоге получите свое жилье, но если застройщик окажется банкротом, то каждая бумажка будет пристально рассматриваться в суде. Дело в том, что если застройщик окажется банкротом, то вам придется заявлять свои требование в рамках дела о банкротстве и вот тут все подписанные вами и полученные от застройщика документы пригодятся. Многие возразят, что если застройщик будет банкротом, то все равно ничего не получишь и толку от этих бумажек ноль. Это справедливо только от части, но многие проблемные новостройки все-таки достраиваются. Существуют механизмы, когда один из кредиторов выкупает права и достраивает новостройку. Бывает, что жильцы сбрасываются дополнительно и на эти деньги достраивают дом.

В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта.

10. Форма договора, по которой будет продаваться квартира.

Лучше заранее запросить у застройщика форму договора. В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д. Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано. Все что не написано, считается, что вы об этом и не договаривались.

С 2004 г. в России покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве, который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214- ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.