Вариант первый.

При проведении приемки недоделок не обнаруживается, у покупателя отсутствуют претензии к застройщику. Это самый красивый и желаемый всеми участниками сценарий развития. Но, увы, зачастую события редко развиваются по этому плану, иногда появляются проблемы.

Вариант второй.

При проведении приемки покупатель замечает несколько мелких недостатков – плохо закрываются двери или окна строители оставили мусор, подтекает батарея. Все это было зафиксировано и недостатки устранены застройщиком в течение нескольких дней. Это тоже не плохой вариант, хотя изначально ожидалось, что недостатков не будет. Но по итогу недостатки устранены в оговоренные сроки финал положительный.

Вариант третий.

При осмотре обнаруживаются уже не мелкие недостатки, которые могли бы быть устранены самостоятельно, а серьезные дефекты, на устранение которых уйдет много времени и потребует серьезных капиталовложений. Например, покупатель при приемке жилого помещения обнаруживает неровные бугристые стены, дефекты монолитного литья. Ко всему прочему застройщик отказывается устранять дефекты, ссылаясь на то, что все квартиры в доме имеют такое же качество, и что дом сдан госкомиссии. При таких обстоятельствах, решение проблемы проведением переговоров может не закончиться и придется обратиться за защитой своих прав в суд.

Вариант четвертый.

Развитие событий самое нежелательное. Невзирая на недостатки, обнаруженные во время приемки квартиры, покупатель, не задумываясь о дальнейших последствиях, подписывает все необходимые документы. При таком варианте покупателю придется заниматься устранением недостатков за свой счет. Оснований для предъявления застройщику каких-либо претензий у покупателя нет. Все документы оформлены, подписи поставлены.

Что нужно помнить и на что обратить особенное внимание при приемке квартиры в только построенном жилом доме?

Напоминаем, что отношения купли-продажи квартиры в новостройке регулируются несколькими законами. Это Закон «О защите прав потребителей», если имело место договора о долевом участии то и Федеральный закон РФ № 214, регламентирующий участие в долевом строительстве многоквартирных домов и 30 глава Гражданского кодекса РФ.

В случае заключения договора долевого участия, дольщику нужно помнить, что к установленному условиями договора сроку передачи квартиры у застройщика должно быть оформлено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. К этому времени дом должен иметь почтовый адрес, а все помещения измерены сотрудниками БТИ и иметь экспликации.

Документы БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт и др.) являются обязательными документами при регистрации различных сделок и (или) оформлении собственности на недвижимое имущество (квартиры, нежилые помещения, здания, жилые дома и т.д.). В ведомости на квартиру должны быть отражены все данные и характеристики квартиры, в противном случае подписание передаточного акта невозможно.

Перед тем как подписать передаточный акт или документ его заменяющий, принимаемую квартиру нужно внимательно осмотреть на предмет возможных недостатков и дефектов. Осмотр производится комиссией, в которую входят представители застройщика, участника долевого строительства или покупателя, если уже создано товарищество собственников жилья, то и представитель этого товарищества. Все обнаруженные недостатки отражаются в дефектной ведомости либо в ином документе ее заменяющем.

Самый предпочтительный способ избежать пустых споров, это отразить в договоре все существенные условия состояния квартиры и инженерных систем. Также подробно должно быть отражены условия касающиеся сроков и порядка устранения обнаруженных дефектов. Если в условиях договора не прописаны данные положения, то опираться нужно на то, в каком виде сдается дом – квартиры имеют уже чистовую отделку или свободную планировку. В зависимости от степени готовности квартиры разными будут и процедуры ее приемки.

Квартиры с чистовой отделкой принимать сложнее, ведь количество объектов требующих внимания увеличивается. Например, нужно проверить работоспособность инженерных коммуникаций, правильность установки стеклопакетов, работоспособность электрических розеток и счетчиков воды и электричества. Качество укладки кафельной плитки и линолеума, соблюдение ровности стен и качество оклейки обоев и т.д.

Приемка квартиры имеющей свободную планировку проще, но здесь не стоит расслабляться, нужно обратить внимание на наличие и качество установки входной двери, работоспособность инженерных коммуникаций и отопления (в зимний период), проверить качество остекления и другие нюансы состояния квартиры. Проверить обязательно ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторы, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика. Перечень проверяемых объектов может расширяться, в зависимости от договора и проекта дома.

Как упоминалось ранее, все выявленные дефекты вносятся в дефектную ведомость либо документ ее заменяющий. Застройщик обязан незамедлительно устранить обнаруженные недостатки за свой счет либо соразмерно уменьшить цену договора. Срок устранения дефектов согласовывается сторонами и оформляется документом. Если такой документ не оформлялся, то согласно положениям Закона «О защите прав потребителей» срок устранения дефектов не может превышать сорок пять дней. В случае несоблюдения срока устранения дефектов, застройщик обязан будет выплатить покупателю неустойку в размере 1% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки. В случае если недостатки не устранены, либо не возмещены расходы по их устранению, то покупатель имеет право требовать возврата уплаченных за квартиру денег и выплаты пени за пользование ими.

Спорный момент о том, на сколько это оправдано в случае легко устранимых недостатков. Предъявлять претензии по устранению обнаруженных дефектов можно обращаться в течение пяти лет, таков гарантийный срок, который установлен законодательством РФ для жилых помещений. Бессмысленно обращение относительно тех дефектов, которые возникли в результате действий покупателя (перепланировка, неправильная эксплуатация и т.д.), поскольку ответственность застройщика не распространяется на действия покупателя.