Квартира-копилка
13.07.2015
Инвестиции в недвижимость всегда были хорошим способом сохранить и приумножить собственные сбережения. Вкладывали не глядя, ориентируясь только на стоимость жилья: чем больше, тем лучше. Однако, в новых экономических условиях такой подход больше не работает. Российский рынок надулся (как большой мыльный пузырь) и хочет лопнуть?
Не совсем. Во-первых, пузырь-то есть, но он разный для разного типа и класса жилья. Во-вторых, пузырь этот эластичен, лопаться он вроде бы не собирается, показывая тенденцию к медленному и вялому сдуванию. Таким образом, сохранить свои деньги таким путем все еще возможно, просто к выбору инвестиционной квартиры стоит подходить более аккуратно.
Оценка уровня «перегрева».
Как оценить цены? Проще всего воспользоваться интересным инструментом из экономической теории: цена квартиры к рентному доходу, price to rent (P/R). Исторически средним «нормальным» значением показателя P/R является цифра от 10 до 15. Иными словами, если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ее возможной аренды, то она оценена справедливо. Если ниже 10 — стоит проверить квартиру более тщательно, так как собственник уж очень сильно снизил цену.
Если показатель выше 25 — квартира слишком переоценена, а цена на нее в любой момент может рухнуть. Брать такую квартиру для сохранения средств (да и для проживания) крайне не рекомендуется.
Приведем пример. Пусть нам предлагают 3-х комнатную квартиру за 4.500.000 рублей. Расположена квартира в центре города в панельном доме и арендовать ее можно за 30.000 рублей в месяц. P/R = 4.500.000 / (30.000 * 12) = 12.5. Делаем вывод, что квартира оценена абсолютно справедливо и ее можно рекомендовать к покупке.
